经常会听到这样两种说法：一种说房地产是「印钞机」，一种说房地产是「蓄水池」。今天就来讲讲为什么会出现这两种说法，也借此聊聊房地产与货币的关系。

再来复习一下之前学过的货币理论：货币总量的主体是存款货币，商业银行贷款创造存款。房地产是「印钞机」的机理也就十分明显了。张三和女朋友计划结婚，买房被提上日程，在双方工作积蓄与父母的资助下，凑满 90 万首付，认购一套总价 300 万的新房，并向银行申请 30 年期 210 万的住房抵押贷款。在这个过程中，贷款新增 210 万，转入房地产公司的银行账户，于是存款新增 210 万，相应地货币总量增加 210 万。居民购房要贷款，房企建房也要贷款。截至 2019 年 6 月，个人住房贷款余额 28.06 万亿，房地产开发贷款余额 11.04 万亿，合计占货币总量的 20.4%。考虑到还有许多人通过消费贷来凑首付、房企以其他名目向银行贷款，因此占比还要更高。

房地产「印钞」的另一个途径是充当银行贷款的抵押品。为了保证贷款安全，银行通常要求贷款人提供充足的合格抵押品，而房地产恰好就是最优质的抵押品，并且量大。李四创业需要初始资金，以家里之前全款购买、现在市价 1000 万的房子为抵押，向银行贷款了 700 万。虽然这 700 万贷款不是为了买房，但是因为有房子作抵押才能贷出来。企业以厂房作抵押、地方政府融资平台以土地作抵押，同样申请了大量银行贷款。

中国货币总量从 2008 年底的 47.52 万亿增长至 2019 年 8 月的 193.55 万亿，房地产起到了举足轻重的作用：一是居民购房和房企建房直接导致的贷款增加；二是以房地产为抵押品间接导致的贷款增加。

「蓄水池」的意思则是：新房、二手房等房地产市场吸纳了大量货币，部分是存量货币（全款、首付），部分是增量货币（房贷）。「蓄水池」的提法其实没啥特别的意义，所有用货币进行交易的市场都会吸纳货币，区别仅在于规模大小罢了。大家对「蓄水池」可能会有一个误解，以为部分货币被永久禁锢在房地产市场中，只在其中流转。然而货币是自由流通的，张三买房的那300万，在付给房地产公司之后，可能成为员工工资、上游公司货款、政府税收等，最终流出了房地产市场。但是又会有新的货币流入房地产市场，每天都有大量货币用于新房或二手房交易。货币一直在流进流出，但是每一个时点上用于交易的货币又都相当于停留在了房地产市场中。

房地产通过房贷等方式增加了大量货币，又吸引了大量货币用于房地产交易。过去十多年货币高增，房价暴涨，但是通胀总体稳定，原因之一就是房贷高增的同时货币涌入楼市，也就是「印钞机」和「蓄水池」的双重作用。

发布于 2020-06-27 21:30
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房地产的金融属性：既是印钞机，又是蓄水池

全社会的印钞机，投机资金的蓄水池。

央行印刷的钞票要想流入市场，是需要通过特定途径的。

比如央行购入国债，这是在国债期限内直接给政府发钱，理论上国债到期了是需要连本带利一起还的。

比如降准，央行归还商业银行部分存款准备金，从而让商业银行拥有更多资金去放贷，去投资。

比如公开市场操作，酸辣粉（SLF)、麻辣粉（MLF）和特麻辣粉（TMLF）等等，就是央行发钱，购入商业银行所持有的债券、股票、资产包等有价证券，充实商业银行可用资金。

房地产的印钞机功能主要体现在商业银行这个层面。央行流入的资金进入商业银行后怎样进入市场？绝大部分通过贷款，而房地产是创造海量贷款的领域，因而房地产也就是印钞机。房地产搞开发要开发贷款，居民购房要房贷，还清了房贷，把房子质押了，又有质押贷款。开发贷、房贷、质押贷等形成一个闭环，只要房地产不停，贷款就不停。这些贷款就将商业银行的资金源源不断输向了市场。如果没有人贷款，央行印刷的钞票就只能停留在银行账户上空转。房地产创造了贷款，因此也就将央行印刷的钞票注入了市场，所以说房地产是全社会的印钞机。

为什么又说是蓄水池？房地产资金自由流入流出，房地产创造了贷款等于同时在不停创造货币，这不就是在不停往社会抽水吗？怎么还成蓄水池了呢？因为主体不同了，对于整个社会而言，房地产是印钞机，但对于投机资金而言，它是蓄水池。

作为一个普通居民，买房前他在凑首付，必要开销外的资金都用于储蓄，不会去有意炒作商品价格；买房后基本只能老老实实还贷供房，他在市场上的消费受到限制，没有能力炒作商品价格。对于投机资金而言，在房地产上涨的强烈预期下，这里就是最佳投资市场，所以买了第一套，赚了，还想买第二套；建了第一套，赚了，还想建第二套。投机资金始终在房地产里面流转和壮大。直到有一天，投机资金发现这里不怎么能赚到钱了，他们急于抽身离开，不愿扩大再生产和再投资。于是等最后一个普通居民接盘买房，投机资金出清了所有地产项目，完美抽身。经过多年的膨胀，可想而知这些流出房地产的资金量有多大。流出地产的资金绝对不会凭空消失，而是哪里有利润就往哪里去，哪里容易形成超额回报就往哪里去，哪里容易垄断就往哪里去。这些投机资金形成一股洪流，迅速推高生产生活必需品价格，如猪肉、铁矿、煤炭等。

房地产的蓄水池功能是在大坝崩塌以后才显现的，它蓄住的是投机资金的水，在普通居民全部接盘，投机资金彻底抽身后，展漏无疑。我以前无法理解，直到今年见证了一再刷新历史的煤炭价格才思考清楚背后的逻辑。投机资金总是先于普通居民嗅到市场风向，所以他们先于居民建仓买房，也先于居民清仓卖房。在他们清仓后，整个房地产市场陷入萧条，房价不断下降，居民消费能力也随之不断下降。与此同时，这些赚足了利润的资金又迅速堆高其他领域的物价，带来通胀。

不少人认为随着房地产崩塌，市场报价迅速下降，居民资产缩水，市场货币湮灭，通缩也会紧随其后。这里忽视了投机资金的作用。通缩肯定会发生，但那是发生在房地产崩塌，大宗商品持续暴涨，央行被迫加息之后，通缩的发生也就意味着经济走向崩盘。

最近，关于房地产的调控政策又开始变化了，不过在我看来大的趋势应该是改不了的。投机资金的嗅觉永远比普通公众更灵，这一波煤炭暴涨带来的系列通胀暂时被打下去了，但是随着越来越多的资金从房地产流入商品领域，下一波通胀应该也不会远。

发布于 2021-11-19 01:15
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